Dbo24.ru

Домашний Мастер
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как объединить лоджию с комнатой в Москве и не нарушить закон

Как объединить лоджию с комнатой в Москве и не нарушить закон

Хозяева квартир нередко объединяют лоджию с комнатой или кухней. Однако если снять дверь на балкон и снести стену под окном, жилищная инспекция наложит штраф и обяжет вернуть квартиру в прежний вид. Откажетесь — могут отобрать жилье через суд и продать с торгов. Рассказываем, как законно присоединить лоджию к комнате в Москве.

Содержание

  1. Что запрещает закон
  2. Где получить информацию о доме
  3. Что можно сделать
  4. Как узаконить присоединение лоджии
  5. Последствия самовольной перепланировки
  6. Нужно запомнить

Как законно объединить балкон с комнатой?

Объединение балкона с кухней или комнатой — распространенный вопрос при ремонте квартиры. Благодаря нескольким дополнительным квадратным метрам кухню можно превратить в столовую, а в комнате может появиться небольшой кабинет.

Однако в 2017 году эта перепланировка была запрещена. Такие меры были приняты из-за того, что несогласованные планировки вредят всему зданию.

Например, в 2011 году в Ярославле находчивый предприниматель снес несущую стену в квартире на 1 этаже — делал ремонт под магазин. Следствие — рухнул подъезд, разрушено 18 квартир, без жилья осталось 67 человек, 1 погибший.

В 2015 году в Казани из-за перепланировки рухнула трехэтажка. 4 человека пострадали, 60 остались без квартир.

Что запрещено делать при перепланировке балкона:

  • выносить в это помещение батареи
  • демонтировать перемычки над проемом
  • демонтировать порожек при устранении подоконного блока
  • полностью объединять балкон с кухней
  • урезать боковые простенки балкона
  • создавать дополнительные лоджии
  • выдвигать балкон за уровень фасадной стены.

Как все сделать правильно?

Объединить частично

Комната с балконом должна был разделена. На выручку придут раздвижные двери. Обязательное условие — двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Допустимо это только в монолитных домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных домах сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек опасно.

Куда деть батарею?

Допустим, вы счастливчик и можете снести подоконный блок. Но куда убрать батарею? Ответ — на соседнюю стену. Убирать совсем или выносить на балкон ее нельзя. Комната и кухня — теплые помещения, а балкон — холодное. При переносе батареи на балкон нарушается тепловой контур не только квартиры, но и дома.

Правильное утепление

Новое помещение обязательно утеплить. Для этого нужно:

  • установить двойные стеклопакеты
  • поднять уровень пола, чтобы не было перехода кухня-порожек-балкон
  • утеплить пол и стены теполоизоляционным материалом
  • проложить теплый пол или подумать об электрорадиаторе.

Согласование перепланировки

Перепланировку нужно узаконить или ее могут обязать вернуть в исходное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей.

Узаконенная перепланировка важна при продаже и покупке квартиры. При оформлении ипотеки в квартиру приходит сотрудник оценочной компании. Он делает фотографии, смотрит документы и составляет официальный оценочный отчет для банка. Если перепланировка не узаконена, могут возникнуть сложности. Худший вариант — банк откажется выдавать ипотеку на такую квартиру.

Сегодня подавляющее большинство квартир покупаются с использование ипотеки, поэтому незаконная перепланировка может серьезно усложнить продажу.

Порядок действий

  • Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратится в проектную организацию, обладающую соответствующей лицензией
  • Согласовать проект в санэпидемстанции (СЭС) и в районной администрации.
  • Выполнить перепланировку согласно проекту
  • Пригласить сотрудника районной администрации для приемки работ.
  • Получить новый техпаспорт в БТИ и постановить квартиру на кадастровый учет с уже новыми площадями.
  • Подать пакет документов в МФЦ, получить новую выписку из ЕГРН.

Пример плана БТИ:

Узаконить уже выполненную перепланировку практически невозможно, но если вы все же хотите попытаться, порядок действий такой:

  • Сделать техническое заключение в проектной организации. В заключении будет описано что было до перепланировки и что стало после.
  • Предоставить заключение и тех. план квартиры в СЭС на согласование. С большой вероятностью будет отказ.
  • Получить в районной администрации письменный отказ в узаконивании перепланировки.
  • Обратиться в суд. Как правило, суд будет ссылается на отказы в СЭС и администрации и тоже отказывает. Кроме того суд может потребовать подписи всех жильцов дома. Если дом многоквартирный, собрать их практически невозможно.

Мы не рекомендуем выполнять перепланировку в квартире. Если вас не устраивает планировка вашей квартиры, просто поменяйте квартиру.

На рынке всегда есть много квартир с совершенно разными планировками. Вы можете выбрать такую, которая подойдет именно вам. Зачем мучится и жить в неудобной квартире? К вашим услугам застройщики, агентства недвижимости, банки. Не откладывайте это вопрос. Решайте его уже сегодня!

Список литературы для углубленного изучения вопроса:
Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.
ППМ №708-ПП — Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда. — Актуализованная редакция СНиП 31-01-2003 — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Мероприятия, категорически недопускающиеся

Решить проблему можно установкой распашного дверного стеклопакета или так называемых французских дверей. Обязательна установка двойного стеклопакета с нижними и верхними направляющими. При этом технические нормы должны позволять реконструкцию или демонтаж подоконного блока в конкретной квартире. Категорически не допускается:

  • производить перепланировку самостоятельно, без обращения в профильные инстанции;
  • устранение подоконного блока, относящегося к фасадной части дома;
  • перенос отопительных систем на балкон;
  • объединение лоджии с жилой комнатой без установки дверей;
  • демонтаж балконного порожка, который усиливает конструкцию;
  • простенок между лоджией и остеклением менее 1,2 м;
  • простенок между двумя выходами на балкон менее 1,6 м;
  • полный разбор внешних стен балкона или лоджии;
  • демонтаж или перекрытие вентиляционных коробов;
  • установка тяжеловесных и фальш-перегородок, однослойного стеклопакета.
Читать еще:  Как поднять пол на лоджии

Квартиры, в которых запрещен демонтаж подоконного блока, иногда подвержены перепланировке и позволяют объединение балкона с жилым помещением. Допустимость работ выявляется на этапе проектировки и инженерного осмотра.

Объединение лоджии и комнаты: что необходимо знать

В столице, согласно постановлению правительства Москвы, запрещено присоединение лоджии к жилому помещению. Однако допускаются перепланировки при согласовании работ с жилищной инспекцией и соблюдении требований.

Разбирать блоки можно только после утверждения нового проекта. В образовавшемся проеме обязательно устанавливаются французские двери со стеклопакетом с одной или несколькими камерами. Балкон застекляется и утепляется.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, согласование изменений нужно проводить до строительных работ. Это стоит учитывать, поскольку не всегда удается утвердить корректировки в проекте с первого раза.

Как законно объединить балкон с комнатой?

Объединение балкона с кухней или комнатой — распространенный вопрос при ремонте квартиры. Благодаря нескольким дополнительным квадратным метрам кухню можно превратить в столовую, а в комнате может появиться небольшой кабинет.

Однако в 2017 году эта перепланировка была запрещена. Такие меры были приняты из-за того, что несогласованные планировки вредят всему зданию.

Например, в 2011 году в Ярославле находчивый предприниматель снес несущую стену в квартире на 1 этаже — делал ремонт под магазин. Следствие — рухнул подъезд, разрушено 18 квартир, без жилья осталось 67 человек, 1 погибший.

В 2015 году в Казани из-за перепланировки рухнула трехэтажка. 4 человека пострадали, 60 остались без квартир.

Что запрещено делать при перепланировке балкона:

  • выносить в это помещение батареи
  • демонтировать перемычки над проемом
  • демонтировать порожек при устранении подоконного блока
  • полностью объединять балкон с кухней
  • урезать боковые простенки балкона
  • создавать дополнительные лоджии
  • выдвигать балкон за уровень фасадной стены.

Как все сделать правильно?

Объединить частично

Комната с балконом должна был разделена. На выручку придут раздвижные двери. Обязательное условие — двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Допустимо это только в монолитных домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных домах сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек опасно.

Куда деть батарею?

Допустим, вы счастливчик и можете снести подоконный блок. Но куда убрать батарею? Ответ — на соседнюю стену. Убирать совсем или выносить на балкон ее нельзя. Комната и кухня — теплые помещения, а балкон — холодное. При переносе батареи на балкон нарушается тепловой контур не только квартиры, но и дома.

Правильное утепление

Новое помещение обязательно утеплить. Для этого нужно:

  • установить двойные стеклопакеты
  • поднять уровень пола, чтобы не было перехода кухня-порожек-балкон
  • утеплить пол и стены теполоизоляционным материалом
  • проложить теплый пол или подумать об электрорадиаторе.

Согласование перепланировки

Перепланировку нужно узаконить или ее могут обязать вернуть в исходное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей.

Узаконенная перепланировка важна при продаже и покупке квартиры. При оформлении ипотеки в квартиру приходит сотрудник оценочной компании. Он делает фотографии, смотрит документы и составляет официальный оценочный отчет для банка. Если перепланировка не узаконена, могут возникнуть сложности. Худший вариант — банк откажется выдавать ипотеку на такую квартиру.

Читать еще:  Включается ли лоджия в общую площадь квартиры

Сегодня подавляющее большинство квартир покупаются с использование ипотеки, поэтому незаконная перепланировка может серьезно усложнить продажу.

Порядок действий

  • Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратится в проектную организацию, обладающую соответствующей лицензией
  • Согласовать проект в санэпидемстанции (СЭС) и в районной администрации.
  • Выполнить перепланировку согласно проекту
  • Пригласить сотрудника районной администрации для приемки работ.
  • Получить новый техпаспорт в БТИ и постановить квартиру на кадастровый учет с уже новыми площадями.
  • Подать пакет документов в МФЦ, получить новую выписку из ЕГРН.

Пример плана БТИ:

Узаконить уже выполненную перепланировку практически невозможно, но если вы все же хотите попытаться, порядок действий такой:

  • Сделать техническое заключение в проектной организации. В заключении будет описано что было до перепланировки и что стало после.
  • Предоставить заключение и тех. план квартиры в СЭС на согласование. С большой вероятностью будет отказ.
  • Получить в районной администрации письменный отказ в узаконивании перепланировки.
  • Обратиться в суд. Как правило, суд будет ссылается на отказы в СЭС и администрации и тоже отказывает. Кроме того суд может потребовать подписи всех жильцов дома. Если дом многоквартирный, собрать их практически невозможно.

Мы не рекомендуем выполнять перепланировку в квартире. Если вас не устраивает планировка вашей квартиры, просто поменяйте квартиру.

На рынке всегда есть много квартир с совершенно разными планировками. Вы можете выбрать такую, которая подойдет именно вам. Зачем мучится и жить в неудобной квартире? К вашим услугам застройщики, агентства недвижимости, банки. Не откладывайте это вопрос. Решайте его уже сегодня!

Список литературы для углубленного изучения вопроса:
Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.
ППМ №708-ПП — Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда. — Актуализованная редакция СНиП 31-01-2003 — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

P.S.: если изучение СНиПов и покупка специального измерительного оборудования не входит в ваши планы, обратитесь к нам. Мы поможем с приёмкой квартиры.

Для вас старалась команда АН «Пять звезд» — пятизвездочный сервис вместо обычного. (4822) 73-70-27

Что делать для объединения балкона и комнаты?

Первое, что необходимо сделать – обратиться в специализированную проектную организацию, которая обязательно должна быть членом СРО (саморегулируемой организацией). Разобраться в ситуации самостоятельно и согласовать объединение балкона и комнаты без их помощи не получится.

Единственный вариант, при котором Мосжилинспекция может согласовать присоединение балкона:

  • Тип вашего дома допускает возможность демонтажа оконно-дверного и подоконного блоков.
  • Обязательная установка стеклянной перегородки строго на то место, которое освобождается после демонтажа указанных выше блоков. Как правило, это формат французских (раздвижных) дверей, или стеклянной перегородки, установленной до пола, и где есть одна дверь. Вся конструкция должна состоять из двойных стеклопакетов, а сверху и снизу иметь направляющие. Фальшь-перегородки из простого стекла и без направляющих согласование не пройдут.

Действующие СНиПы требуют разделять помещения теплого и холодного типа. Установка двойных стеклопакетов – это выполнение требований СНиПов по разделению «холодных» балконов от «теплых» помещений. В противном случае, особенно в зимнее время, увеличивается нагрузка на отопительную систему дома, которая вынуждена обогревать дополнительные площади, что ведет к нарушению теплового контура дома и авариям.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Читать еще:  Этапы утепления лоджии своими руками

Самые популярные виды изменений

Некоторые виды работ по присоединению лоджии к комнате можно производить без согласования, так как они не считаются перепланировкой.

Остекленение

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, остекление балконов и лоджий не требует согласования. Однако есть некоторые условия, которые необходимо соблюдать:

  • конструкцию оконных блоков нельзя выносить за границы ограждения балкона или лоджии;
  • внешнее оформление не должно иметь существенной разницы с другими квартирами;
  • установление стеклопакетов не должно увеличить допустимую нагрузку на балконную плиту.

Снос подоконной системы

В панельных домах стена, расположенная под окном, почти всегда относится к несущим элементам. Получить разрешение на ее снос проблематично. В кирпичных домах демонтаж этого участка возможен, хотя может потребоваться усиление конструкции и установка дополнительных опор для поддержания верхнего проема.

Иногда эту часть стены оставляют, и оформляют в качестве некой детали интерьера комнаты. Также не всегда можно удалить порог, разделяющий помещения. В кирпичных домах он является частью перекрытия, а в панельных – его демонтаж может нарушить жесткость конструкции. Работы по сносу подоконной системы относятся к перепланировке.

Снятие оконного проема из комнаты

Объединение помещений производится за счет удаления оконного блока. Меняется конфигурация комнаты, поэтому необходимо внесение новых данных в технический паспорт.

Соединение с частью квартиры

Присоединение лоджии к комнате – наиболее распространенный вид объединения. В большинстве случаев у лоджии только одна сторона выходит на улицу, а боковыми ограждениями являются стены дома. Это более надежная система, чем балкон, который является выносной конструкцией. Однако чтобы такое объединение оформить, как перепланировку, требуется установить раздвижную перегородку, которая поможет соблюсти все формальности.

Объединение балкона с комнатой

Как законно соединить два этих помещения, что запрещено и какие работы не требуют согласования с местными органами власти.

Содержание

  • Преимущества перепланировки балкона
  • Возможности и ограничения изменений в разных домах (перегородки, порожки, проемы, подоконные блоки, остекление)
  • Какие работы запрещены
  • Как узаконить изменения и какие нужны документы
  • Что можно сделать без согласований
  • Заключение

Переустройство балкона поможет освободить и обновить пространство. Объединение балкона с комнатой или кухней разумнее начинать с согласования изменений в жилищной инспекции . Статья расскажет, какую перепланировку лоджии или балкона она точно согласует.

Аргументы за присоединение балкона (лоджии) к жилому пространству

Главный повод задуматься о перепланировке — нехватка свободных метров. Хотя есть и другие преимущества:

  • Современный евроремонт с панорамными окнами;
  • Отдельная зона для отдыха, игр, учебы, хобби;
  • Перенос зоны приема пищи и освобождение кухни.

Возможности и ограничения объединения лоджии и комнаты

Может показаться, что в своей квартире разрешено делать все, что угодно. Но в реальности, когда вы убираете или меняете границы между помещениями — это считается перепланировкой, которую нужно согласовывать в МЖИ и БТИ.

На узаконивание изменений влияет тип дома, время постройки и некоторые нюансы конструкции, которые может установить только эксперт. Присоединение лоджии к комнате пройдет успешно, если учесть следующие моменты.

Дверная перегородка

Закон разрешает перепланировку балкона только вместе с установкой раздвижных светопрозрачных дверей со стеклопакетом. Это нужно для того, чтобы поддержать комфортную температуру в доме зимой — городская система отопления не рассчитана на обогрев лоджий. Кроме того, «французские двери» призваны защищать от грибка и плесени на стенах.

Подоконный блок и порожек

Демонтировать их можно только:

  • в монолитных домах;
  • в кирпичных и блочных (если одобрит эксперт);
  • в панельных домах до 2007 г. постройки;
  • в панельных домах после 2007 г., которые не спроектированы МНИИТЭП.

В других зданиях убирать подоконный блок и порожек между балконом и комнатой нельзя: они там несущие.

Лайфхак: демонтаж подоконного пространства разрешают при сохранении порожка.

Расширение проема

При объединении лоджии с комнатой это возможно только в монолитных зданиях. И только если наружная стена не несущая. Расширение проема невозможно в панельных, блочных и домах из кирпича.

Нельзя остеклять балкон или лоджию только в исторически значимых зданиях. Для остальных домов есть только два нюанса:

  • укажите остекление в проекте, чтобы БТИ и Росреестр внесли эти изменения;
  • если есть заданное стилевое решение по фасаду — его нужно сохранить. Например, делать остекление того же цвета и с таким же количеством створок.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector